Cuando comparas una vivienda nueva con una de segunda mano, sueles fijarte en el precio, la ubicación y el estado. Pero hay una diferencia que se nota mucho en el bolsillo y que a menudo se descubre tarde: los impuestos de la compra son distintos, y pueden suponer miles de euros que el banco no financia.
Qué impuesto pagas en cada caso
- Obra nueva (primera transmisión, comprada al promotor): pagas IVA del 10 % del precio (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial; en Canarias, IGIC) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que fija cada comunidad autónoma.
- Segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también fija cada comunidad y suele moverse entre el 6 % y el 10 % según la región y el precio.
Desde 2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco. El AJD del que hablamos aquí es el de la escritura de compraventa de obra nueva, que corre a cargo del comprador.
Ejemplo en Madrid con una vivienda de 300.000 euros
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10 %: 30.000 € | ITP 6 %: 18.000 € |
| Actos Jurídicos Documentados | AJD 0,75 %: 2.250 € | No aplica |
| Total impuestos | 32.250 € | 18.000 € |
En este caso, la vivienda nueva exige 14.250 euros más de ahorro solo en impuestos. En otras comunidades la diferencia cambia, porque el ITP y el AJD varían: lo tienes todo en nuestra tabla de ITP y AJD por comunidad autónoma.
Otros factores además de los impuestos
- Plazos: en obra nueva sobre plano pagas entregas a cuenta durante la construcción y la hipoteca se firma a la entrega de llaves.
- Estado y reformas: la segunda mano puede necesitar obras, que conviene presupuestar antes de comprar.
- Eficiencia energética: la obra nueva suele tener mejor calificación, lo que reduce consumos y abre la puerta a hipotecas verdes con mejores condiciones en algunas entidades.
- Tasación: en ambos casos, el banco financia sobre el menor valor entre precio y tasación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?
El IVA del 10 % del precio (en Canarias, el IGIC) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, el AJD general es del 0,75 %.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 %.
¿Qué sale más caro en impuestos, obra nueva o segunda mano?
En la mayoría de comunidades, la obra nueva paga más impuestos: el 10 % de IVA más el AJD suele superar al ITP. En Madrid, para una vivienda de 300.000 euros, la diferencia ronda los 14.000 euros.
¿El banco financia los impuestos de la compra?
No. La hipoteca se calcula sobre el precio o la tasación de la vivienda; los impuestos y gastos se pagan con ahorro propio.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).
