Al comprar una vivienda, el impuesto es casi siempre el gasto más grande después de la entrada, y el banco no lo financia. Cuánto pagas depende de dos cosas: si la vivienda es de segunda mano u obra nueva, y en qué comunidad autónoma está.
Segunda mano u obra nueva: qué impuesto pagas
- Segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad autónoma.
- Obra nueva (primera transmisión del promotor): pagas IVA del 10% (en Canarias, IGIC del 7%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
Tabla del ITP y del AJD por comunidad autónoma
| Comunidad | ITP vivienda usada (tipo general) | AJD obra nueva |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6% | 0,75% |
| Andalucía | 7% | 1,2% |
| Aragón | 8% hasta 400.000 €; sube por tramos hasta el 10% | 1,5% |
| Asturias | 8% hasta 300.000 €; 9% hasta 500.000 €; 10% después | 1,2% |
| Illes Balears | 8% hasta 400.000 €; sube por tramos hasta el 13% | 1,5% |
| Canarias | 6,5% | 0,75% (obra nueva con IGIC 7%) |
| Cantabria | 7% hasta 300.000 €; 9% después | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,5% |
| Castilla y León | 8% hasta 250.000 €; 10% después | 1,5% |
| Cataluña | 10% hasta 600.000 €; sube por tramos hasta el 13% | 1,5% |
| Comunitat Valenciana | 9% hasta 1.000.000 €; 11% después | 1,4% |
| Extremadura | 8% hasta 360.000 €; 10% hasta 600.000 €; 11% después | 1,5% |
| Galicia | 8% | 1,5% |
| La Rioja | 7% | 1% |
| Región de Murcia | 7,75% | 1,5% |
| Navarra | 6% | 0,5% |
| País Vasco | 4% | 0,5% |
Madrid baja el ITP: bonificación hoy y 4% para menores de 40 desde 2027
En la Comunidad de Madrid el tipo general sigue en el 6%, pero ya hoy, si compras tu vivienda habitual por 250.000 € o menos, tienes una bonificación del 10% en la cuota: pagas un 5,4%. Las familias numerosas pagan un 4% en su vivienda habitual.
Además, el Gobierno regional ha anunciado que, desde el 1 de enero de 2027, los menores de 40 años que compren su vivienda habitual de hasta 450.000 € pagarán un ITP del 4% (en lugar del 6%) y un AJD del 0,4% en obra nueva (en lugar del 0,75%). La medida irá en los presupuestos de 2027 y está pendiente de aprobación: en un piso de 300.000 € supone 6.000 € menos de impuesto.
Tipos reducidos por comunidad: jóvenes, familias numerosas y vivienda habitual
| Comunidad | Principales tipos reducidos (ITP) |
|---|---|
| Comunidad de Madrid | Vivienda habitual · hasta 250.000 € (bonificación del 10 %): 5,4 % Menor de 40 · hasta 450.000 € · desde 2027 (anunciado): 4 % (AJD 0,4 %) Familia numerosa · vivienda habitual: 4 % |
| Andalucía | Hasta 35 años · vivienda habitual hasta 150.000 €: 3,5 % (AJD 0,3 %) Familia numerosa · hasta 250.000 €: 3,5 % (AJD 0,1 %) |
| Aragón | Menor de 35 · vivienda habitual hasta 100.000 €: 7 % Familia numerosa (con límite de renta): bonificación del 50 % en la cuota |
| Asturias | Hasta 35 años · vivienda habitual: 4 % hasta 150.000 € · 6 % desde 150.000 € Familia numerosa · vivienda habitual: 4 % hasta 150.000 € · 6 % desde 150.000 € |
| Illes Balears | Menor de 36 · primera vivienda habitual: 2 % hasta 270.151 € · 8 % desde 270.151 € (AJD 0,5 %) Familia numerosa · vivienda habitual: 2 % hasta 270.151 € · 8 % desde 270.151 € (AJD 0,5 %) |
| Canarias | Vivienda habitual hasta 200.000 €: 5 % Menor de 40 · vivienda habitual hasta 200.000 €: 4 % Familia numerosa (con límite de renta): 1 % |
| Cantabria | Menor de 40 · vivienda habitual: 4 % hasta 300.000 € · 9 % desde 300.000 € Familia numerosa · vivienda habitual: 4 % hasta 300.000 € · 9 % desde 300.000 € |
| Castilla-La Mancha | Primera vivienda habitual hasta 240.000 € (hipoteca > 50 %): 6 % (AJD 0,75 %) Menor de 36 · primera vivienda hasta 240.000 €: 3 % (AJD 0,25 %) Familia numerosa · primera vivienda hasta 240.000 €: 5 % (AJD 0,5 %) |
| Castilla y León | Menor de 36 · primera vivienda habitual: 4 % Familia numerosa · vivienda habitual: 4 % |
| Cataluña | Hasta 35 años · hasta 250.000 € (con límite de renta): 5 % Familia numerosa · hasta 200.000 €: 5 % |
| Comunitat Valenciana | Menor de 35 · primera vivienda hasta 180.000 €: 6 % Familia numerosa · hasta 180.000 €: 3 % |
| Extremadura | Vivienda habitual hasta 200.000 € (con límite de renta): 7 % Menor de 36 · hasta 200.000 € (con límite de renta): 4 % Familia numerosa · hasta 200.000 €: 4 % |
| Galicia | Vivienda habitual (con límite de patrimonio): 7 % (AJD 1 %) Menor de 36 · vivienda habitual: 3 % (AJD 0,5 %) Familia numerosa · vivienda habitual: 3 % (AJD 0,5 %) |
| La Rioja | Menor de 40 · primera vivienda habitual: 4 % Familia numerosa · vivienda habitual: 5 % (AJD 0,1 %) |
| Región de Murcia | Hasta 40 años · vivienda habitual (con límite de renta): 3 % (AJD 0,1 %) Familia numerosa (con límite de renta): 3 % (AJD 0,1 %) |
| Navarra | Familia con 2 o más hijos · hasta 180.304 €: 5 % |
| País Vasco | Vivienda habitual hasta 120 m² o familia numerosa: 2,5 % |
Ejemplo: un piso de segunda mano de 300.000 €
| Dónde compras | ITP a pagar |
|---|---|
| País Vasco (4%) | 12.000 € |
| Comunidad de Madrid (6%) | 18.000 € |
| Andalucía (7%) | 21.000 € |
| Galicia (8%) | 24.000 € |
| Castilla-La Mancha (9%) | 27.000 € |
| Cataluña (10%) | 30.000 € |
Cuándo y cómo se paga
El ITP se liquida en la hacienda de la comunidad autónoma en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura (el plazo exacto varía según la comunidad). Normalmente lo tramita la gestoría el mismo día de la firma, y lo pagas tú con tus ahorros.
Ojo con la base imponible: Hacienda toma como referencia el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, pagarás el impuesto sobre el valor de referencia.
Los otros gastos que el banco no financia
Además del impuesto, cuenta con la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría y la tasación: en total suelen sumar unos 3.000 € (como referencia: notaría 1.500 €, registro 600 €, gestoría 400 € y tasación 470 €). Puedes calcular todo junto, con el impuesto de tu comunidad, en nuestra calculadora de hipoteca.
¿Cuánto pagarás tú al comprar?
Revisamos tu caso y comprobamos si tienes derecho a algún tipo reducido antes de firmar.
Reserva tu estudio gratuito →Preguntas frecuentes
¿El ITP se puede financiar con la hipoteca?
La banca tradicional no lo financia: se paga con ahorros. En algunos perfiles conseguimos una financiación más alta que cubre parte de la compra, pero los impuestos deben estar previstos desde el principio.
¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo?
Con el tipo general, el País Vasco (4%) y Navarra y Madrid (6%). Las más altas son Cataluña y Baleares en los tramos superiores.
¿Pago ITP si compro obra nueva?
No. En obra nueva pagas IVA del 10% (IGIC en Canarias) y AJD. Pagas ITP si la vivienda ya ha tenido un propietario anterior.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La paga el vendedor, no el comprador, salvo que se pacte otra cosa en el contrato.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).