Es la primera pregunta que nos hacen casi todos los clientes, y la respuesta corta suele sorprender: para comprar una vivienda en Madrid no basta con la entrada. A ella hay que sumar los impuestos y los gastos de la compraventa, que en segunda mano rondan entre el 7% y el 9% del precio. En este artículo lo calculamos con un ejemplo real y te contamos qué puedes hacer para necesitar menos ahorro previo.
Las dos partes del ahorro: entrada y gastos
Cuando compras con hipoteca, el dinero que necesitas tener ahorrado se divide en dos bloques:
- La entrada: la parte del precio que el banco no financia. En la banca tradicional lo habitual es que financie el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos), así que la entrada suele ser el 20%.
- Los impuestos y gastos de la compraventa: el banco no los financia y se pagan al firmar.
Impuestos al comprar en la Comunidad de Madrid
| Tipo de vivienda | Impuesto | Tipo en Madrid |
|---|---|---|
| Segunda mano | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6% (4% para familias numerosas que cumplan los requisitos) |
| Obra nueva | IVA | 10% |
| Obra nueva | Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0,75% |
Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de hipoteca. Tú pagas los de la escritura de compraventa y la tasación. Como referencia en Madrid:
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | 1.500 € |
| Registro de la Propiedad | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 470 € |
Ejemplo: un piso de segunda mano de 300.000 €
Pongamos una vivienda de 300.000 € en Madrid, de segunda mano, y una hipoteca a 30 años:
| Financiación habitual (80 %) | Con CreditHome (90 %, según perfil) | |
|---|---|---|
| Hipoteca | 240.000 € | 270.000 € |
| Entrada | 60.000 € | 30.000 € |
| ITP (6%) | 18.000 € | 18.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | ≈ 2.970 € | ≈ 2.970 € |
| Ahorro que necesitas | ≈ 80.970 € | ≈ 50.970 € |
La diferencia es de 30.000 € menos de ahorro previo. Si ahorras 500 € al mes, son 60 meses: cinco años antes. Para determinados perfiles, por ejemplo menores de 36 años, se puede llegar al 100 %, siempre sujeto a la aprobación de la entidad.
¿Y si es obra nueva?
En obra nueva el impuesto pesa más: al 10% de IVA se suma el 0,75% de AJD. Para la misma vivienda de 300.000 €, los impuestos serían unos 32.250 € frente a los 18.000 € del ITP, y los gastos totales se acercan al 11–12% del precio. Conviene tenerlo en cuenta al comparar promociones con pisos de segunda mano.
Cuánta cuota te puedes permitir
Los bancos miran que la cuota de todas tus deudas no supere, en general, entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos. En el ejemplo, una hipoteca de 270.000 € a 30 años encaja con unos ingresos netos a partir de unos 3.000–3.500 € al mes, según el resto de tu perfil (estabilidad laboral, otras deudas, edad y plazo).
Cómo necesitar menos ahorro para comprar
- Mejorar el porcentaje de financiación. Gracias a nuestros acuerdos de colaboración con más de 15 entidades, y según tu perfil, podemos ampliar la financiación por encima del 80% habitual, en algunos casos hasta el 100 % del precio de compra (con carácter general, hasta el 90 %), siempre sujeto a la aprobación de la entidad.
- Negociar el tipo y las vinculaciones. Un tipo más bajo no reduce la entrada, pero sí la cuota y los intereses, y mejora tu capacidad de endeudamiento.
- Ajustar bien la tasación. Coordinarla con la operación evita que una tasación por debajo del precio te obligue a aportar más dinero en el último momento.
- Revisar la fiscalidad antes de firmar. El tipo de ITP, las reducciones aplicables y la forma de la compra (en pareja, con ganancial o privativo) cambian la factura final.
¿Cuánto necesitarías tú?
Te hacemos el cálculo con tu caso real, sin coste y sin compromiso: cuánto financiaría el banco, qué cuota tendrías y cuánto ahorro necesitas.
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¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar un piso en Madrid?
Con la financiación habitual del 80%, alrededor del 27–29% del precio en segunda mano: un 20% de entrada más entre un 7% y un 9% de impuestos y gastos. Si consigues más financiación, esa cifra baja.
¿El banco financia los gastos de la compraventa?
Normalmente no. La hipoteca cubre una parte del precio, pero el ITP o el IVA y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación se pagan con ahorro propio.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de hipoteca. El comprador paga la tasación.
¿Se puede conseguir una hipoteca del 90% o del 100%?
Sí, en función del perfil: ingresos estables, buen historial y una cuota holgada. Trabajamos con los departamentos especializados de las entidades para conseguir más financiación y mejores condiciones, siempre sujeto a la aprobación de la entidad.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).