Si firmaste tu hipoteca hace unos años, es muy probable que hoy puedas mejorarla: un tipo de interés más bajo, menos productos vinculados o un plazo que encaje mejor con tu situación. Para conseguirlo hay tres caminos: negociar con tu banco (novación), llevar la hipoteca a otro banco (subrogación) o cancelarla y firmar una nueva. Te explicamos cuándo conviene cada uno.
Novación: cambiar las condiciones con tu mismo banco
La novación modifica tu hipoteca actual sin cambiar de entidad: el tipo de interés, el paso de variable a fijo, el plazo o las vinculaciones. Es el camino más sencillo si tu banco está dispuesto a mejorar la oferta, y está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando lo que cambia es el tipo o el plazo.
Si cambias de variable a fijo, la ley limita la compensación que puede cobrarte el banco durante los tres primeros años, y a partir de ahí es cero.
Subrogación: llevar tu hipoteca a otro banco
En la subrogación de acreedor, otra entidad «compra» tu préstamo con unas condiciones mejores. Tu banco actual tiene la opción de igualar la oferta (derecho de enervación), así que a veces el resultado final es una novación mejor de lo que habrías conseguido pidiéndola directamente.
- Tú pagas la tasación y, si corresponde, la comisión por subrogación de tu contrato.
- El nuevo banco paga la notaría, el registro y la gestoría.
- La operación está exenta de AJD.
Comisiones máximas en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima por subrogación o amortización |
|---|---|
| Fija | Hasta el 2% en los 10 primeros años y hasta el 1,5% después |
| Variable | Hasta el 0,25% en los 3 primeros años o el 0,15% en los 5 primeros, según contrato; después, 0% |
Cancelar y firmar una hipoteca nueva
Es la opción más cara, porque pagas la cancelación registral de la antigua y la tasación de la nueva, pero tiene sentido cuando quieres además ampliar el capital (por ejemplo, para una reforma) o reorganizar varias deudas.
Cómo calculamos si te compensa
Comparamos lo que te queda por pagar con tu hipoteca actual frente a lo que pagarías con las nuevas condiciones durante todo el plazo pendiente. Frente a ese ahorro, los costes para ti suelen limitarse a la tasación y a la comisión, si tu contrato la tiene. Por eso siempre hacemos el cálculo completo con tus números antes de mover nada.
¿Cuál te conviene?
| Situación | Lo más habitual |
|---|---|
| Tu banco está dispuesto a mejorar | Novación |
| Otra entidad te ofrece claramente más | Subrogación (y ver si tu banco iguala) |
| Quieres pedir más dinero o unificar deudas | Cancelación y nueva hipoteca |
| Tienes muchos productos vinculados que ya no usas | Novación o subrogación con menos vinculaciones |
¿Tu hipoteca se puede mejorar?
Revisamos tu escritura y tus recibos, calculamos el ahorro real y negociamos con varias entidades a la vez. Si no mejoramos tus condiciones, no cobramos.
Revisar mi hipoteca →Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, subrogar o novar la hipoteca?
Depende de cuánto mejore cada oferta y de los costes. La novación es más sencilla; la subrogación suele conseguir mejores condiciones y obliga a tu banco a decidir si las iguala.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Para el cliente, normalmente la tasación (entre 300 y 600 € aproximadamente) y la comisión por subrogación si tu contrato la incluye. El nuevo banco paga notaría, registro y gestoría, y la operación está exenta de AJD.
¿Puedo quitar productos vinculados de mi hipoteca?
Sí. En una novación o en una subrogación se puede negociar quitar o cambiar vinculaciones como seguros o planes de pensiones, valorando si compensan frente al tipo de interés.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Suele llevar entre uno y dos meses, incluida la tasación y el plazo que tiene tu banco para igualar la oferta.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).