Si tienes una parcela y quieres construir tu vivienda, necesitas una hipoteca autopromotor. Es distinta a una hipoteca de compra: el banco no te da todo el dinero el día de la firma, sino por fases, a medida que avanza la obra. Pocas entidades la ofrecen y cada una tiene su política, así que la negociación marca la diferencia.
Cómo funciona
- Firma: se constituye la hipoteca sobre la parcela y la futura vivienda.
- Disposiciones por certificaciones: el arquitecto certifica cada fase (cimentación y estructura, cerramientos, acabados) y el banco libera el siguiente tramo, normalmente en 3 a 5 entregas.
- Carencia durante la obra: lo habitual son 12 a 24 meses pagando solo intereses del dinero ya dispuesto.
- Fin de obra: con el certificado final y la declaración de obra nueva, empiezas a pagar la cuota completa.
Cuánto financia el banco
Habitualmente hasta el 80% del menor de dos valores: el coste total del proyecto (suelo más obra) o la tasación de la vivienda terminada. Si la parcela ya es tuya, su valor cuenta como tu aportación, y eso puede permitir financiar casi toda la obra.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de la parcela (ya en propiedad) | 120.000 € |
| Presupuesto de obra y honorarios | 280.000 € |
| Coste total del proyecto | 400.000 € |
| Tasación de la vivienda terminada | 450.000 € |
| Financiación máxima (80% de 400.000 €) | 320.000 € |
| Lo que necesitas de la hipoteca para la obra | 280.000 € |
Requisitos habituales
- Parcela urbana con servicios, preferiblemente ya en propiedad.
- Proyecto básico y de ejecución firmado por arquitecto, con presupuesto de ejecución material.
- Licencia de obra concedida: sin ella, el banco no firma.
- Contrato con la constructora y calendario de obra.
- Ingresos estables y una cuota que no supere el 30–35% de tus ingresos netos.
- Ahorro para la parte no financiada, los impuestos y los imprevistos.
Impuestos y gastos
La construcción de tu vivienda tributa con el IVA reducido del 10% sobre la obra. Además están la licencia y el impuesto municipal de construcciones (ICIO), la declaración de obra nueva y división, y los gastos de la hipoteca: notaría (unos 1.500 €), registro (unos 600 €), gestoría (unos 400 €) y tasación (unos 470 €).
Errores que encarecen la obra
- Firmar con la constructora antes de tener la financiación aprobada.
- No prever desviaciones del presupuesto: conviene un margen del 10% sobre la obra.
- Elegir el banco solo por el tipo: en autopromoción pesan mucho las comisiones por disposición, el número de certificaciones y la duración de la carencia.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Es un préstamo para construir tu propia vivienda en el que el banco entrega el dinero por fases, a medida que el arquitecto certifica el avance de la obra.
¿Cuánto financia una hipoteca autopromotor?
Habitualmente hasta el 80% del menor valor entre el coste total del proyecto y la tasación de la vivienda terminada. Si el suelo ya es tuyo, cuenta como tu aportación.
¿Se paga cuota mientras se construye?
Normalmente solo intereses del dinero dispuesto durante una carencia de 12 a 24 meses. Al terminar la obra empieza la cuota completa.
¿Qué IVA tiene construir mi casa?
La ejecución de obra de una vivienda tributa al 10% de IVA.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).