Cuando una vivienda tiene varios propietarios (una pareja que se separa, hermanos que heredan), la forma de que uno se quede con ella es la extinción de condominio: uno se adjudica la vivienda y compensa a los demás por su parte. Si además hay hipoteca, hay que resolver dos cosas a la vez: cómo pagar al otro y cómo dejar la deuda a un solo nombre.
Los pasos, en orden
- Valorar la vivienda: una tasación fija lo que vale cada parte. Con nuestro estudio previo de tasación gratuito con CreditHome sabes el valor antes de pagar la tasación.
- Calcular la compensación: lo que vale la parte del otro menos la parte de la deuda que deja de pagar.
- Financiar la operación: una nueva hipoteca a tu nombre que cancela la anterior y paga la compensación, o una novación de la actual para que el otro salga como titular.
- Firmar en notaría la extinción de condominio y la hipoteca el mismo día.
Ejemplo: piso de 300.000 € con 140.000 € de hipoteca pendiente
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de la vivienda | 300.000 € |
| Hipoteca pendiente | 140.000 € |
| Parte de tu expareja (50%) | 150.000 € |
| Su parte de la deuda (50%) | 70.000 € |
| Compensación que le pagas | 80.000 € |
| Nueva hipoteca a tu nombre (140.000 € + 80.000 €) | 220.000 € (73% del valor) |
Qué impuestos se pagan
Por regla general, la extinción de condominio no tributa como una compraventa (ITP), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018, la base es el valor de la parte que adquieres, no el de toda la vivienda. En el ejemplo, la base serían 150.000 €; con el tipo de AJD de Madrid (0,75%), unos 1.125 €. A eso se suman notaría y registro.
Si la extinción se hace dentro de un convenio de divorcio, o la vivienda se adjudica a uno con un exceso de adjudicación, el tratamiento puede cambiar. Lo revisamos contigo y con tu abogado o gestor antes de firmar.
¿Y si el banco no quiere liberar al otro titular?
El banco no está obligado a sacar a nadie de la hipoteca: necesita comprobar que quien se queda puede pagarla solo. Si tu entidad actual no acepta, la alternativa es una hipoteca nueva en otra entidad que cancele la anterior, como en un cambio de hipoteca. Es justo el tipo de operación que negociamos con varios bancos a la vez.
¿Quieres quedarte con tu vivienda?
Calculamos la compensación, buscamos la entidad que financia la operación y coordinamos la firma.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es la operación por la que una vivienda con varios propietarios pasa a uno solo, que compensa económicamente a los demás por su parte.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio?
Normalmente Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte que se adquiere, según la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018. El tipo depende de la comunidad autónoma.
¿Puedo quedarme con la casa si la hipoteca está a nombre de los dos?
Sí, si puedes asumir la cuota tú solo. Se hace con una novación en tu banco o con una hipoteca nueva en otra entidad que cancele la actual.
¿Cuánto me prestan para comprar la parte de mi expareja?
Depende de tus ingresos y del valor de la vivienda. Lo habitual es financiar hasta el 80% del valor entre la deuda pendiente y la compensación.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).