Comprar una vivienda con hipoteca termina siempre en la notaría, pero no en una sola visita. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario hay un paso previo obligatorio, el acta de transparencia, con un pequeño test para comprobar que entiendes lo que vas a firmar. En esta guía te contamos, en orden, todo lo que ocurre y cómo prepararlo.
1. Eliges tú el notario
El notario lo elige el comprador que pide la hipoteca, no el banco ni el vendedor. Puede ser cualquiera de la provincia donde está la vivienda o cercano a tu domicilio. Conviene decidirlo pronto, porque el banco tiene que enviarle tu documentación con antelación.
2. Diez días para revisar la oferta
Antes de firmar, la entidad debe entregarte con al menos 10 días naturales de antelación la documentación precontractual y enviarla al notario elegido:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): las condiciones personalizadas de tu hipoteca.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): cláusulas relevantes como el índice de referencia, los límites a la variación del tipo o el vencimiento anticipado.
- El proyecto de contrato de préstamo.
- Si el tipo es variable, un documento con la evolución de la cuota en distintos escenarios.
- La información sobre los gastos y los seguros vinculados.
Son tus días de reflexión: úsalos para leer con calma y preguntar todo lo que no tengas claro. En CreditHome revisamos contigo cada documento antes de ir al notario.
3. El acta de transparencia material
Es una comparecencia personal ante el notario, gratuita para ti y obligatoria, que debe hacerse como mínimo el día anterior a la firma. En ella el notario:
- Comprueba que el banco te ha entregado la documentación en plazo.
- Te explica las cláusulas más importantes y resuelve tus dudas.
- Te hace un breve cuestionario —el test notarial— para verificar que has entendido las condiciones.
- Deja constancia de todo en el acta, sin la cual no se puede firmar la hipoteca.
El acta previa de transparencia, paso a paso
El acta previa al préstamo hipotecario (también llamada acta notarial de transparencia o acta previa de la hipoteca) es un documento gratuito para ti: lo paga el banco. Se firma al menos un día antes de la escritura y en ella el notario deja constancia de que has recibido la FEIN, la FiAE y el resto de documentos, de que han pasado los diez días naturales y de que has respondido al test. Sin esta acta, el notario no puede autorizar la hipoteca.
4. El test notarial: qué te preguntan
No es un examen para aprobar o suspender, sino una comprobación de que conoces lo esencial de tu préstamo. Suelen ser preguntas como estas:
| Pregunta habitual | Qué tienes que saber |
|---|---|
| ¿Tu tipo es fijo, variable o mixto? | Cómo se calcula tu interés y si puede cambiar. |
| ¿Cuál es el índice de referencia? | Si es variable, normalmente el Euríbor más un diferencial. |
| ¿Qué productos vinculados tienes? | Seguros, nómina u otros productos y qué pasa si los cancelas. |
| ¿Cuánto cuesta amortizar antes de tiempo? | Las comisiones por amortización anticipada o cambio de tipo. |
| ¿Qué ocurre si dejas de pagar? | Los intereses de demora y cuándo puede vencer anticipadamente el préstamo. |
Si alguna respuesta muestra que algo no está claro, el notario te lo vuelve a explicar. Si no queda satisfecho, no autoriza el acta y habrá que repetirla otro día, con el retraso que eso supone para la compraventa. Por eso conviene llegar con la FEIN leída y las dudas resueltas.
5. Documentación para el día de la firma
Lo que aporta el vendedor
- Escritura de propiedad y nota simple actualizada.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética y, según la comunidad autónoma, cédula de habitabilidad.
- Si hay hipoteca previa, el certificado de deuda para cancelarla.
Lo que aporta el comprador
- DNI o NIE en vigor.
- Los fondos para la parte del precio que no financia el banco, normalmente por transferencia o cheque bancario.
- Justificante de la señal o arras ya pagadas.
- Los seguros que exija la hipoteca, si se contratan aparte.
6. El día de la compraventa
El mismo día y en la misma notaría se firman dos escrituras: la compraventa entre comprador y vendedor y la hipoteca entre tú y el banco. El notario lee lo esencial, se entregan los pagos y se te dan las llaves. Después, la gestoría se encarga de liquidar impuestos e inscribir todo en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga cada gasto?
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Acta de transparencia | Gratuita para el comprador |
| Notaría de la hipoteca, registro y gestoría de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Tasación | El comprador |
| Notaría y registro de la compraventa | El comprador (salvo pacto) |
| ITP o IVA + AJD de la compraventa | El comprador |
| Plusvalía municipal | El vendedor |
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¿Cuánto tiempo antes de la firma hay que hacer el acta notarial?
Como mínimo el día anterior a la firma de la hipoteca, y siempre después de que hayan pasado los 10 días naturales desde la entrega de la documentación.
¿El acta de transparencia tiene coste?
No. Es gratuita para el prestatario.
¿Qué pasa si no supero el test notarial?
El notario te explica de nuevo lo que no ha quedado claro. Si aun así no queda satisfecho, no autoriza el acta y habrá que repetirla otro día.
¿Puedo elegir notario aunque el banco proponga uno?
Sí. La elección corresponde al comprador que pide la hipoteca.
¿Se firman la compraventa y la hipoteca el mismo día?
Normalmente sí, en la misma notaría y una a continuación de la otra.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).
