Antes de enamorarte de una vivienda conviene saber cuánto te va a prestar el banco. La respuesta depende sobre todo de una cifra: la cuota mensual que puedes asumir con tus ingresos. Te explicamos cómo lo calculan las entidades y te damos una tabla orientativa para que te hagas una idea en dos minutos.
La regla del 35%: la cuota que puedes pagar
Los bancos piden que la suma de todas tus cuotas de préstamos (la nueva hipoteca más cualquier préstamo personal, de coche o tarjeta que ya tengas) no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Es lo que llaman ratio de endeudamiento o tasa de esfuerzo.
Ojo: el banco no calcula con tu tipo de interés, sino con un tipo estresado. Para asegurarse de que podrás pagar aunque suban los tipos, comprueba tu esfuerzo con tu tipo más 1 punto. Si tu hipoteca sale al 2,75%, el banco mira la cuota como si fuera al 3,75%. Por eso la tabla de abajo ya está calculada así.
Si cobras 3.000 € netos al mes y no tienes otras deudas, tu cuota máxima rondará los 1.050 €. Si ya pagas 200 € de un préstamo del coche, ese margen baja a unos 850 €.
Tabla: cuánto te prestan según tus ingresos
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima (35%) | Préstamo aproximado (tipo estresado) |
|---|---|---|
| 1.800 € | 630 € | 136.000 € |
| 2.200 € | 770 € | 166.000 € |
| 2.600 € | 910 € | 196.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 227.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 265.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 302.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 378.000 € |
¿Quieres hacerlo con tus números? En nuestra calculadora de hipoteca introduces precio, ingresos y comunidad autónoma, y te dice la cuota, el esfuerzo sobre tu sueldo y el ahorro total que necesitas.
El otro límite: el valor de la vivienda
Aunque tus ingresos den para más, la banca tradicional suele financiar como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). El resto, más los impuestos y gastos, sale de tus ahorros. Te lo explicamos en detalle en cuánto ahorrar para comprar una vivienda y en nuestra guía sobre la tasación para la hipoteca.
En CreditHome llegamos más lejos: Hasta el 100 % para determinados perfiles, por ejemplo menores de 36 años, y con carácter general hasta el 90 %. Siempre sujeto a tu perfil y a la aprobación de la entidad.
Qué más miran los bancos además del sueldo
- Estabilidad laboral: contrato indefinido y antigüedad. Con contrato temporal también es posible, pero se estudia con más detalle.
- Edad y plazo: la mayoría de entidades exige que la hipoteca termine antes de los 70-75 años del titular.
- Historial financiero: no figurar en ficheros de morosidad y tener las cuentas ordenadas los últimos meses.
- Ahorro aportado: cuanto más pongas, mejor perfil y mejores condiciones.
- Tipo de ingresos: nómina, pensión, actividad como autónomo o rentas. Cada uno se acredita de forma distinta.
Cómo conseguir que te presten más (o mejor)
- Cancela o reduce deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca: liberan margen en el 35%.
- Alarga el plazo si tu edad lo permite: baja la cuota y sube el importe que te pueden conceder.
- Compra con otra persona: se suman los ingresos de ambos titulares.
- Compara entidades: cada banco aplica sus propios criterios, y la diferencia entre uno y otro puede ser grande.
Eso último es justo lo que hacemos nosotros: presentamos tu operación a más de 15 entidades y negociamos la que mejor encaja con tu perfil.
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¿Cuánto me prestan si cobro 2.000 € al mes?
Con la regla del 35%, tu cuota máxima rondaría los 700 €, que a 30 años, con el tipo estresado al 3,75% que usan los bancos, equivalen a un préstamo de unos 151.000 €, siempre que no tengas otras deudas.
¿Se cuentan las pagas extra?
Muchas entidades calculan con los ingresos anuales netos divididos entre 12, así que las pagas extra sí suelen sumar.
¿Cuenta el sueldo de mi pareja?
Sí, si ambos sois titulares de la hipoteca. Se suman los ingresos y también las deudas de los dos.
¿El banco puede prestarme más del 35%?
En algunos perfiles con ingresos altos o mucha estabilidad, las entidades admiten algo más. Lo vemos caso a caso.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).