La mayoría de los bancos financian, como norma general, el 80% del valor de la vivienda (el menor entre el precio de compra y el valor de tasación). Conseguir el 90% es posible, pero no para todos los perfiles ni en cualquier entidad. Te explicamos de qué depende y cómo prepararte para tener más opciones.
¿Por qué los bancos se quedan normalmente en el 80%?
Porque es el límite con el que las entidades se sienten cómodas en su política de riesgos para vivienda habitual. Por encima de ese porcentaje, la operación pasa a analizarse con más detalle y cada banco aplica sus propios criterios. Por eso es tan importante saber a qué entidad y a qué departamento presentar tu caso.
Qué perfiles consiguen una hipoteca al 90%
- Ingresos estables y demostrables: contratos indefinidos con antigüedad, funcionarios o autónomos con varios años de actividad y declaraciones sólidas.
- Una cuota holgada: que todas tus deudas no superen, en general, el 30–35% de tus ingresos netos.
- Buen historial: sin impagos y con un uso ordenado de tarjetas y préstamos.
- Ahorro para los gastos: aunque te financien el 90%, los impuestos y gastos de la compra se pagan con ahorro propio.
- Una tasación alineada con el precio: si la vivienda tasa por debajo, el porcentaje real de financiación baja.
Ejemplo: vivienda de segunda mano de 250.000 € en Madrid
| Hipoteca al 80% | Hipoteca al 90% | |
|---|---|---|
| Importe de la hipoteca | 200.000 € | 225.000 € |
| Entrada | 50.000 € | 25.000 € |
| Impuestos y gastos (≈7%) | ≈ 17.500 € | ≈ 17.500 € |
| Ahorro que necesitas | ≈ 67.500 € | ≈ 42.500 € |
Con el 90% necesitas unos 25.000 € menos de ahorro previo. A cambio, la cuota mensual es más alta, así que conviene que tus ingresos netos estén por encima de unos 2.600–3.000 € al mes para que la operación sea cómoda.
Cómo mejorar tus opciones
- Ordena tu documentación antes de pedir nada: nóminas, contrato, vida laboral, renta y extractos.
- Reduce deudas pequeñas (tarjetas, préstamos al consumo) para liberar capacidad de pago.
- Elige bien la vivienda: un precio ajustado al mercado facilita que la tasación acompañe.
- Presenta la operación a varias entidades a la vez y a sus departamentos especializados, no solo a tu sucursal.
En CreditHome trabajamos con más de 15 entidades y, gracias a nuestros acuerdos de colaboración, podemos ampliar la financiación por encima del 80% según tu perfil, en algunos casos hasta el 100 %undefined (con carácter general, hasta el 90 %), siempre sujeto a la aprobación de la entidad. Lo valoramos sin coste en el estudio inicial. Si quieres ver cuánto ahorro necesitas en tu caso, aquí tienes nuestra guía sobre cuánto ahorrar para comprar vivienda en Madrid.
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¿Qué bancos dan hipotecas al 90%?
Varias entidades lo hacen para perfiles concretos y cada una tiene sus criterios. Por eso presentamos tu operación a varias a la vez, a través de sus departamentos especializados.
¿El 90% incluye los gastos de la compra?
No. El porcentaje se aplica sobre el precio o la tasación; los impuestos y gastos se pagan con ahorro propio.
¿Se puede conseguir una hipoteca al 90% siendo autónomo?
Sí, si la actividad tiene antigüedad y los ingresos declarados son estables. Es clave presentar bien la documentación fiscal.
¿Una hipoteca al 90% tiene peor tipo de interés?
Puede tenerlo, porque el riesgo para la entidad es mayor. Negociando con varias entidades se suelen conseguir condiciones muy competitivas.
Escrito por Carlos Higueras
Consultor financiero inmobiliario en CreditHome. Asesor en Crédito Inmobiliario (ACI) y Técnico en Gestión Inmobiliaria (API).