¿Qué es el acta notarial?
El acta notarial de la hipoteca es un documento redactado por el notario en el que da fe de que el cliente previamente ha sido informado y ha recibido toda la información referente con su hipoteca. Esto se hace mediante el acta de transparencia además debe comprobar que entiende tanto las condiciones como los términos del préstamo hipotecario.
Este documento se introdujo con la Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, su objetivo es proteger al consumidor en el proceso que conlleva la contratación de una hipoteca.
La firma del acta de transparencia, por lo tanto, lo que hace es garantizar que el prestatario ha sido informado de forma clara y comprensible sobre todas las cláusulas del contrato hipotecario, evitando sorpresas futuras como las cláusulas suelo o condiciones abusivas.
¿Para qué sirve?
Uno de los objetivos principales de la Ley Hipotecaria es garantizar que el cliente tenga una mayor protección, por eso, introdujo algunas modificaciones importantes.
Una de las más importantes fue que el banco está en la obligación de entregar al cliente, con al menos 10 días de antelación, el contrato hipotecario con el objetivo de que pueda leerlo detalladamente y consultar cualquier duda que le pueda surgir.
La otra gran novedad fue que el cliente debe acudir al notario en dos ocasiones:
- En la primera, irá solo y el notario debe asegurarse de que conoce las condiciones del contrato que va a firmar.
- En la segunda, irá con representantes del banco, y será cuando se procederá a la firma de la escritura hipotecaria.
Además del contrato, el banco dará otros documentos al cliente para su revisión:
- Uno de los más importantes es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en este documento viene especificada la información personalizada sobre la hipoteca. Así, podrá saber con tiempo todas las condiciones del préstamo, siendo un documento vinculante, esto significa que se considera como la oferta formal de la entidad bancaria hacia el cliente.
- Otro documento que recibirá es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), este informa sobre las cláusulas más relevantes del préstamo, debe incluir los potenciales riesgos que conlleva y otros factores como si existe algún coste por el vencimiento anticipado de la hipoteca o el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.
- Junto a la FEIN y la FiAE, el banco también dará al cliente otros documentos como una simulación hipotecaria, una copia del contrato o las condiciones de las garantías de los seguros.
¿Cuándo hay que firmar el acta notarial?
Este documento deberá estar firmado por lo menos un día antes de la fecha de la escritura de la hipoteca. No obstante, tenemos que decir, que lo más habitual es firmarlo antes, durante la primera visita obligatoria al notario.
Esa primera visita en la que el notario asesora sobre la hipoteca y tiene lugar por lo menos 10 días antes de la firma del contrato. Es normal que esta visita se aproveche para firmar también esta acta de transparencia.
La regla general aplicable a toda España viene recogida en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en ella se establece que debe existir un plazo mínimo de 10 días naturales para la firma de la escritura de hipoteca desde que se le entrega al Notario la documentación precontractual firmada por el cliente y por la entidad financiera. Queremos hacer hincapié en que el plazo para firmar una hipoteca en el Notario es un mínimo de 10 días, sin que haya establecida una fecha máxima por ley, aunque dicha máxima sí vendrá marcada por el plazo señalado por la oferta vinculante, aunque este último plazo se podría extender si el banco lo acordase.
¿Cómo puede saber el notario que se entiende la hipoteca?
En esta visita que se hará al notario antes de firmar la hipoteca se debe responder un test con el objetivo de concretar la documentación entregada y la información suministrada, según se recoge en la ley. Este test tiene una serie de preguntas básicas y respuestas predefinidas entre las que se debe elegir la correcta. El objetivo es demostrar que se ha entendido el contenido del préstamo y las consecuencias existentes si hubiese incumplimiento. Sin embargo, la obligación de ir al notario para el asesoramiento no exime al banco de explicar tanto las condiciones como las cargas del préstamo hipotecario al cliente antes de que se realice la firma.
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