Subrogación o cambio hipotecario

La subrogación o cambio hipotecario es algo que muchas personas no saben diferenciar, por eso en CreditHome queremos resolver todas tus dudas al respecto.

Cuando se subroga una hipoteca, quiere decir, que la hipoteca se lleva o la gestionará otro banco. Se mantendrá el mismo préstamo, pero el objetivo de subrogar una hipoteca es que se mejoren las condiciones en la nueva entidad. Al subrogar la hipoteca se puede mejorar el tipo de interés e incluso cambiar el tipo de hipoteca.

Esta operación conllevará una serie de gastos como la notaría, gestoría, inscripción del cambio en el Registro de la Propiedad y una nueva tasación de la vivienda, además de la comisión por subrogación. Algunos de estos gastos los asumirá el banco, pero otros los tendrás que asumir tú.

El cambio hipotecario sucede cuando se necesita realizar en un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y tras su contratación, esto es una novación hipotecaria.

Conllevará, que se redacte un nuevo acuerdo en las que venga establecidas las nuevas condiciones y estas deben estar aceptadas por ambas partes.

Diferencia entre subrogación o cambio hipotecario

Las diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca y cómo puedes aplicar cada proceso:

Subrogación de hipoteca:

Al subrogar la hipoteca a una entidad bancaria con una mejor oferta, se negociará una mejora partiendo de las anteriores condiciones.

Te recomendamos la subrogación durante la primera mitad de plazo de la hipoteca, en este período se amortizarán más intereses que capital.

Se pagará una comisión por subrogación

Cancelación de hipoteca:

Al cancelar la hipoteca el cliente, estará libre para poder renegociar todos los aspectos de un nuevo préstamo con otra entidad bancaria.
Te lo recomendamos si queda poco tiempo o se está cerca de finalizar el plazo de hipoteca.
Se deberá pagar una comisión por desistimiento o amortización anticipada de capital.
Es una operación que conlleva mayores costes porque se tiene que formalizar otra hipoteca y pagar la cancelación registral.
Todos las entidades bancarias permiten la cancelación.

La principal diferencia entre subrogación y cancelación de hipoteca está en el coste asociado a cada una de las opciones.

¿Qué condiciones se pueden cambiar al renegociar una hipoteca?

Existen condiciones que se pueden renegociar en una hipoteca:

Precio de la hipoteca. Se tiene la opción de ajustar diferentes aspectos relacionados con el coste del préstamo hipotecario.

Esto incluiría la modificación del tipo de interés del préstamo, reducir comisiones y eliminar vinculaciones, como es el caso de los seguros vinculados. Por ejemplo, se puede reducir la cantidad que se paga por la hipoteca cuando se disminuye el interés y eliminar cargos adicionales como comisiones y seguros.

También se puede cambiar el interés, de uno variable a uno fijo o mixto si lo que se quiere es protegerse de posibles aumentos en el Euríbor.

Capital de la hipoteca. Existe la opción de aumentar la cantidad del préstamo hipotecario si se busca o necesita financiación adicional para otros asuntos. No obstante, es vital asegurarse de que se puede hacer frente a los pagos mensuales que serán más elevados antes de elegir esta opción.

Plazo de la hipoteca. La duración del período de reembolso del préstamo es otra cosa que puede tener modificar. Si se desea pagar la hipoteca cuanto antes, se pueden acortar los plazos, en esta situación, se reducen los intereses que terminarás pagando.

Por otro lado, si se prefieren cuotas mensuales más reducidas, se puede alargar el plazo (hasta un máximo de 30 años, siempre y cuando no se excedan los 75 años al terminar el préstamo) o acordar un período de carencia total o de capital.

Condiciones y garantías de la hipoteca. La renegociación de la hipoteca da la opción de agregar o quitar cotitulares y avales del préstamo. Esto es útil en circunstancias como una separación, donde quizás uno de los dos asume la deuda y la propiedad de la vivienda por sí solo.

Al renegociar la hipoteca, te aconsejamos fijar los siguientes cuatro puntos:

Solicitar un interés mensual menor al que afrontes actualmente. Eso sí, debes saber que la consecuencia será que aumentará el total.
Cambiar el índice de referencia sobre el que se calcula el interés variable de la hipoteca.
Solicitar una ampliación de capital si fuese necesario.
Alargar las cuotas de amortización y lograr así que las cuotas sean menores.

¿Cuánto cuesta la renegociación de una hipoteca?

A la hora de renegociar la hipoteca se deben afrontar cuatro pagos:

Comisión por la novación hipotecaria. Oscila, en función de la entidad bancaria, entre el 0 % y el 0,5 %.
Gastos de notaría. Entre un 0,2 y 0,5 %.
Cuota de gestoría. Nunca aceptar una superior a los 250 euros.
Registro de la Propiedad y las tasas oportunas.

Con la última reforma del IAJD, ya no se afronta ese pago. Aunque es posible que el banco lo cobre de una forma u otra con las cuotas mensuales.