Asira Capital & CreditHome · Asesoría Fiscal e Inmobiliaria
Simulador de impacto fiscal en una venta
Calcula en vivo cómo se reparte la carga tributaria entre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el IRPF por ganancia patrimonial y la Plusvalía Municipal — y encuentra el valor de adjudicación que minimiza el total, para la Comunidad de Madrid.
01Origen de la propiedad
El origen determina si existe Impuesto sobre Sucesiones (ISD) además del IRPF y la Plusvalía Municipal.
02Datos del inmueble
03Herederas/os y grado de parentesco
La Comunidad de Madrid bonifica la cuota del ISD según el grupo de parentesco. Selecciona el grupo del heredero o donatario.
Grupo I
Descendientes y adoptados <21 años
Bonif. 99%
Grupo II
Descendientes ≥21, cónyuge, ascendientes
Bonif. 99%
Grupo III
Hermanos, tíos, sobrinos (2º–3º grado)
Bonif. 50%
Grupo IV
Colaterales 4º grado (primos) o sin parentesco
Sin bonificación
¿Qué grado de consanguinidad corresponde a cada grupo?
Grupo I: hijos y descendientes menores de 21 años. Grupo II: hijos/descendientes de 21 años o más, cónyuge y padres/ascendientes. Grupo III: colaterales de 2º grado (hermanos) y 3er grado (tíos, sobrinos), y ascendientes/descendientes por afinidad (suegros, yernos, nueras). En Madrid, bonificación del 50% desde el 1/7/2025 (antes 25%). Grupo IV: colaterales de 4º grado (primos) y personas sin relación de parentesco. Madrid no aplica bonificación ni reducción a este grupo.
03Vivienda habitual y reinversión
Si el inmueble transmitido era la vivienda habitual del vendedor, la ganancia patrimonial puede quedar exenta —total o parcialmente— por reinversión en otra vivienda habitual, o en su totalidad si el vendedor tiene 65 años o más (art. 38 LIRPF).
2 años antes o después de la venta (requisito legal, no editable)
Requisitos de vivienda habitual y exención por edad
Se considera vivienda habitual la que se ha habitado de forma continuada durante al menos 3 años (salvo circunstancias que exijan el cambio: matrimonio, separación, traslado laboral, u otras justificadas) y se ocupó dentro de los 12 meses siguientes a su adquisición o finalización de obras.
65 años o más: la ganancia queda exenta en su totalidad por la sola transmisión de la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Menor de 65 años: la exención exige reinvertir en una nueva vivienda habitual dentro de los 2 años anteriores o posteriores a la venta. Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención es proporcional a lo reinvertido.
04Valor de adjudicación en la escritura
Es la decisión clave: cuanto menor sea este valor, menos ISD se paga ahora — pero más IRPF se pagará al vender, porque la ganancia patrimonial se calcula sobre este mismo valor.
VRC: 363.104 €Mercado: 640.000 €
Valor de adjudicación elegido363.104 €
05Venta posterior del inmueble
Liquidación estimada (total, todas las personas)
ISD — Sucesiones/Donaciones0 €
Ganancia exenta (vivienda habitual)0 €
IRPF — Ganancia patrimonial0 €
Plusvalía municipal (IIVTNU) objetivo0 €
Total impuestos0 €
Neto recibido tras impuestos0 €
Curva ISD vs. IRPF
Total de ISD + IRPF según el valor de adjudicación elegido (la plusvalía municipal no varía con esta decisión). El punto dorado marca tu selección; el punto verde, el óptimo.
